주택연금 (가입 조건·월 수령액·신청 방법·사망 시 정산)

55세·공시가격 12억 원, 다섯 가지만 먼저 확인하세요

• 나이: 부부 중 한 명이 만 55세 이상이어야 합니다. 월지급금은 나이가 많은 사람이 아니라 부부 중 연소자를 기준으로 계산합니다.
• 주택가격: 부부가 가진 주택의 공시가격 합계가 12억 원 이하여야 합니다. 월지급금 계산에는 공시가격이 아니라 공사가 인정한 시세를 씁니다.
• 예상 금액: 2026년 3월 기준 일반주택·종신지급·정액형에서 연소자 70세, 시세 3억 원이면 월 92만 3천 원입니다.
• 신청 경로: 한국주택금융공사 고객센터 1688-8114로 먼저 상담한 뒤, 주택 소재지를 관할하는 공사 지사에 방문해 신청합니다. 접수는 상시입니다.
• 정산 원칙: 보증료와 이자를 당장 현금으로 내지는 않지만 대출잔액에 더해집니다. 부부가 모두 사망한 뒤 집값으로 정산하고 부족분은 상속인에게 청구하지 않습니다.

주택연금은 집을 국가에 넘기고 생활비를 받는 복지급여가 아닙니다. 한국주택금융공사가 보증하고 은행이 실행하는 주택담보대출입니다. 가입자는 집에서 계속 살며 월지급금을 받고, 나중에 담보주택으로 대출잔액을 정산합니다. 국민연금 같은 공적연금을 받고 있거나 소득이 없어도 신청할 수 있다는 점은 일반 생계급여와 다릅니다.

공시가격은 가입 문턱, 시세는 월액 계산에 씁니다

주택가격을 하나의 숫자로 생각하면 판단을 틀리기 쉽습니다. 가입 가능 여부를 볼 때는 부부가 보유한 주택의 공시가격 합계를 확인합니다. 실제 월지급금은 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세, 공시가격 또는 감정평가액 순으로 공사가 인정한 가격을 적용합니다. 시세가 12억 원을 넘더라도 월액 계산에서는 12억 원까지만 인정합니다.

공시가격 합계가 12억 원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 기한 안에 처분하지 않으면 지급이 정지됩니다. 집 수만 보고 포기하지 말고, 두 집의 공시가격과 처분 조건을 지사에 먼저 확인하는 편이 정확합니다.

가입 대상은 단독주택·아파트·연립·다세대 같은 주택, 분양형 노인복지주택, 요건을 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 주거용 오피스텔은 주민등록 전입, 실제 거주, 전용 부엌·화장실 같은 주거시설, 주택분 재산세 과세를 모두 충족해야 합니다. 농가주택도 가능하므로 등기와 이용 상태를 가지고 관할 지사에 상담하면 됩니다.

반대로 상가, 업무용 오피스텔, 토지·분양권만 있는 경우, 미등기 주택, 토지와 건물 소유자가 다른 집, 일부 지분만 보유한 집은 가입하기 어렵습니다. 저당권방식은 보증금을 받고 세를 준 집도 담보로 잡기 어렵습니다. 집 일부를 임대 중이라면 계약서부터 보여 주고 신탁방식 가능 여부를 확인하세요.

70세·시세 3억 원이면 월 92만 3천 원입니다

아래 금액은 2026년 3월 1일 기준 일반주택·종신지급방식·정액형 예시입니다. 단위는 만 원입니다. 실제 금액은 주택 종류, 지급방식, 연소자 나이, 공사가 인정한 주택가격에 따라 달라집니다.

계산 예시: 연소자가 70세이고 시세 3억 원인 일반주택에서 정액형을 선택했다고 가정하면 월 92.3만 원입니다. 한 해 현금 수령액은 92.3만 원 × 12개월 = 1,107.6만 원입니다. 이는 이해를 돕기 위한 예시이며, 대출잔액에는 수령액 외에도 초기보증료·연보증료·이자가 더해집니다.

같은 70세·3억 원이어도 노인복지주택은 월 약 78만 9천 원, 주거용 오피스텔은 약 74만 6천 원으로 일반주택보다 적습니다. 표만 보고 생활비 계획을 확정하지 말고 공사 예상연금조회에 주택 종류까지 정확히 입력해야 합니다.

정액형과 목돈 인출, 생활비 쓰임부터 정하세요

매월 같은 생활비가 필요하면 종신지급방식의 정액형이 가장 단순합니다. 병원비나 기존 주택담보대출 상환처럼 목돈 수요가 있으면 혼합방식을 검토할 수 있습니다. 목돈을 먼저 꺼낼수록 이후 월지급금은 줄어드니, “최대 얼마를 찾을 수 있는가”보다 “찾고 나서 매달 얼마가 남는가”를 물어야 합니다.

정액형은 평생 같은 금액을 받습니다. 초기증액형은 처음 3·5·7·10년 중 선택한 기간에 더 많이 받고, 그 뒤에는 초기 금액의 70%를 받습니다. 정기증가형은 처음 적게 받다가 3년마다 4.5%씩 늘어납니다. 우대형과 대출상환방식은 정액형만 선택할 수 있습니다. 종신지급·종신혼합방식은 최초 실행일부터 3년 이내에 1회만 지급유형을 바꿀 수 있습니다.

우대형은 부부 중 1명이 기초연금 수급권자이고 부부 합산 시가 2억 5천만 원 미만인 1주택 가구가 대상입니다. 주택가격이 1억 8천만 원 미만이면 최대 약 25%, 1억 8천만 원 이상 2억 5천만 원 미만이면 최대 약 20% 더 받을 수 있습니다. 가입 뒤 집을 추가로 취득하면 처분 요구와 월액 조정이 생길 수 있으니 일반형과 같은 조건으로 생각하면 안 됩니다.

보증료와 이자는 통장에서 빠지지 않아도 빚에 쌓입니다

주택연금은 월지급금만 비교하면 비용이 보이지 않습니다. 초기보증료는 주택가격의 1.0%이며 최초 연금지급일에 한 번 대출잔액에 더합니다. 연보증료는 보증잔액의 연 0.95%를 매월 나누어 더하고, 대출상환방식은 연 1.0%입니다. 대출이자는 COFIX 신규취급액 기준 금리에 0.85%를 더하며, 대출상환방식은 0.75%를 더합니다.

따라서 대출잔액은 “그동안 받은 월지급금 + 찾아 쓴 목돈 + 보증료 + 이자”로 커집니다. 현금으로 매달 납부하지 않는다는 뜻이지 비용이 없다는 뜻은 아닙니다. 원하면 이용 중 일부를 갚아 이자 부담을 줄일 수 있습니다.

가입 과정에서는 법무사 비용, 등록면허세·지방교육세, 은행 인지세, 필요한 경우 감정평가수수료도 생깁니다. 공사가 제시한 2025년 6월 예시에서 60세, 시세 6억 원·공시가격 4억 2천만 원, 1가구 1주택, 저당권방식, 인터넷 시세가 있는 경우 총비용은 약 105만 원입니다. 같은 예시의 신탁방식은 인지세 7만 5천 원입니다. 실제 비용은 등기와 평가 조건에 따라 달라지므로 첫 지급 전에 지사와 은행에서 다시 확인하세요.

저당권방식 1세대 1주택자는 재산세 본세를 25% 감면받을 수 있고, 5억 원 초과 주택은 5억 원을 기준으로 계산합니다. 등록면허세 감면과 재산세 감면 기한은 2027년 12월 31일까지입니다. 주택연금 대출이자는 연 200만 원 한도로 소득공제 대상이 될 수 있습니다. 월지급금 중 250만 원까지 압류를 막는 주택연금 지킴이 통장도 공사 확인서를 받아 취급 은행에서 만들 수 있습니다.

세 가구 사례로 가입 가능 여부를 가려봅니다

아래 인물은 판단 방법을 보여 주기 위한 가상 사례입니다. 실제 가입 여부와 월지급금은 공사 심사와 가격평가를 거쳐야 확정됩니다.

예: 연소자 70세 부부, 시세 3억 원 아파트

부부 중 한 명이 대한민국 국민이고, 부부가 소유한 주택의 공시가격 합계가 12억 원 이하이며 실제 거주한다면 기본 요건을 충족할 수 있습니다. 일반주택·종신지급·정액형 예시 월액은 92만 3천 원입니다. 다만 아파트 시세가 아니라 공시가격을 월액 표에 넣는 실수를 하지 않아야 합니다.

예: 만 55세 A씨, 자녀 명의 집에 거주

나이와 실거주 요건만 보면 가능해 보이지만 집이 자녀 명의라면 가입할 수 없습니다. 주택 소유자가 본인이거나 부부 공동 명의여야 합니다. 가입을 위해 명의를 바꾸는 문제는 세금과 상속에 영향을 주므로 공사 상담만으로 결정하지 말고 별도 전문가 확인이 필요합니다.

예: 기초연금 수급권자인 1주택 부부

부부 중 1명이 기초연금 수급권자이고 주택 시가가 2억 5천만 원 미만이면 우대형을 검토할 수 있습니다. 반면 기초생활보장급여를 받고 있다면 결론이 다릅니다. 월지급금의 50%가 소득으로 반영될 수 있으므로 가입 전에 주민센터에서 수급액 변화를 먼저 확인해야 합니다.

저당권과 신탁, 배우자 승계에서 차이가 커집니다

두 방식 모두 가입자가 집에 계속 살 수 있지만 소유권, 임대, 사망 뒤 배우자 승계 절차가 다릅니다. 자녀와 상속 협의가 어려울 가능성이 있거나 집 일부를 보증금 있는 임대로 운영한다면 가입 시점에 신탁방식을 구체적으로 물어보는 편이 좋습니다.

가입자가 먼저 사망하면 월지급금이 일시 중단됩니다. 배우자가 사망일부터 6개월 이내에 승계 절차를 끝내면 같은 금액을 계속 받을 수 있습니다. 가입 때부터 계속 혼인 관계였던 배우자여야 하며, 이혼하거나 가입 후 재혼한 배우자는 승계할 수 없습니다.

부부가 모두 사망하면 집을 처분해 정산합니다. 집값이 대출잔액보다 많으면 남은 돈은 상속인 또는 귀속권리자에게 돌아갑니다. 집값이 더 적어도 부족분을 상속인에게 청구하지 않습니다. 상속인이 대출잔액을 갚고 집을 그대로 물려받는 선택도 가능합니다.

전화 상담부터 첫 입금까지 이렇게 움직입니다

상담일: 집과 부부 정보를 한 장에 적어 전화합니다

먼저 1688-8114로 전화해 주택 소재지 관할 지사와 상담 가능 시간을 확인하세요. 부부의 생년월일, 주택 명의, 공시가격과 시세, 기존 담보대출, 임대차 여부를 적어 두면 상담이 빨라집니다. 온라인 예상연금조회로 금액을 확인할 수 있지만, 50대 이상 독자는 전화로 적용 가격과 준비 서류를 함께 확인하는 편이 실수를 줄이기 쉽습니다.

신청일: 부부가 관할 지사에 방문합니다

지사에서 가입 요건과 담보주택 상태를 확인하고 저당권방식·신탁방식, 지급방식·지급유형을 정합니다. 부부 공동 소유이거나 배우자 승계가 중요한 경우에는 배우자가 설명을 함께 듣는 편이 좋습니다. 인터넷 상담 신청도 가능하지만 심사와 약정에는 별도 절차가 이어집니다.

심사 기간: 현장조사와 가격평가를 기다립니다

공사는 가입자 요건, 주택의 권리관계, 실거주 여부를 심사하고 필요하면 현장조사와 감정평가를 합니다. 기존 글의 공사 안내 기준으로 심사는 약 10~20일, 표준처리기간은 1개월이며 보통 2~3주가 걸릴 수 있습니다. 서류 보완이나 감정평가가 있으면 더 길어질 수 있으니 첫 월액이 바로 들어온다고 보고 생활비 날짜를 잡으면 안 됩니다.

약정일 이후: 담보 설정 뒤 은행에서 마무리합니다

심사를 통과하면 공사와 보증약정을 맺고 1순위 근저당권이나 신탁등기를 설정합니다. 공사가 보증서를 발급하면 취급 은행에서 대출약정을 합니다. 은행 약정 뒤 첫 월지급금 수령까지 약 1~5일이 걸릴 수 있습니다. 기존 주택담보대출 상환용을 선택했다면 이 단계에서 인출금으로 대출을 갚습니다.

주민센터 서류와 집에 있는 원본을 나눠 챙기세요

서류는 담보방식, 공동 소유, 오피스텔, 기존 대출 여부에 따라 달라집니다. 아래 표를 그대로 발급받기 전에 공사 지사에 필요한 부수와 유효기간을 먼저 확인하세요. 행정정보 공동이용 사전동의서를 내면 공사가 일부 서류를 직접 확인할 수도 있습니다.

지사 방문에는 신분증과 도장을 챙기세요. 세를 준 집이라면 임대차계약서도 필요할 수 있습니다. 등본 부수만 외워 주민센터를 여러 번 오가기보다, 상담 때 본인의 명의와 상품 유형을 말하고 개인별 목록을 받아 적는 것이 낫습니다.

가입 뒤 가장 많이 생기는 다섯 가지 실수

첫째, 공시가격으로 월지급금을 계산하는 실수입니다. 공시가격은 가입 기준이고, 월액은 공사가 인정한 시세를 기준으로 합니다. 둘째, 나이 많은 배우자를 표에 넣는 실수입니다. 반드시 연소자 나이를 넣어야 합니다.

셋째, 은행부터 찾아가면 신청이 끝난다고 생각하는 실수입니다. 먼저 공사 지사에서 심사와 보증약정을 거친 뒤 은행이 대출약정을 실행합니다. 넷째, 초기보증료와 이자가 무료라고 생각하는 실수입니다. 통장에서 바로 빠져나가지 않을 뿐 대출잔액에 쌓입니다.

다섯째, 배우자가 자동으로 이어 받는다고 믿는 실수입니다. 신탁방식과 저당권방식의 승계 절차가 다르고, 사망일부터 6개월 안에 절차를 끝내야 합니다. 저당권방식은 상속인 동의와 소유권 이전이 필요하므로 가입 전에 자녀와 이야기해 두는 편이 안전합니다.

중도해지도 가볍게 결정하면 안 됩니다. 해지하려면 월지급금, 인출금, 보증료, 이자가 포함된 대출잔액을 갚아야 합니다. 첫 실행일부터 30일 이내 철회하면 초기보증료를 전액 돌려받을 수 있고, 5년 이내 해지는 기간에 비례해 일부 환급될 수 있지만, 해지일부터 3년 동안 같은 집으로 다시 가입할 수 없습니다.

부부 모두 주민등록을 옮기거나 1년 이상 계속 살지 않으면 지급이 정지될 수 있습니다. 질병 치료, 요양시설 입소, 자녀 봉양 같은 사유가 있으면 공사 승인을 받아 예외가 적용될 수 있으므로 이사하거나 장기 입원하기 전에 먼저 알리세요. 담보주택을 바꾸거나 재건축·재개발에 참여할 때도 담보권과 월액이 달라질 수 있어 사전 승인이 필요합니다.

기초생활수급자는 특히 주민센터 확인이 먼저입니다. 월지급금의 50%가 소득으로, 보증잔액이 부채로 반영되어 생계급여나 주거급여의 자격·금액이 달라질 수 있습니다. 노후 소득을 함께 점검하려면 기초연금, 국민연금 노령연금, 농지를 담보로 쓰는 농지연금도 각각 확인하되, 주택연금과의 중복 가능 여부는 본인의 급여 종류와 담보 상태를 공사·주민센터에 확인하세요.

계산기·가입 안내·전화 예약은 용도가 다릅니다

• 주택연금 가입 신청 안내: 가입 흐름과 상담 신청 경로를 확인할 때 봅니다.
• 예상연금조회: 부부 나이, 주택 종류와 가격을 넣어 월지급금을 비교할 때 씁니다.
• 전화 상담 예약: 1688-8114 통화가 어렵거나 상담 시간을 미리 잡고 싶을 때 이용합니다.
• 제출서류 및 절차 안내: 지사 방문 전에 최신 서류 목록을 다시 확인할 때 봅니다.

최종 결정 전에는 계산 결과를 출력하거나 적어 두고, 월지급금뿐 아니라 초기보증료, 예상 대출잔액, 배우자 승계, 중도해지, 임대 가능 여부를 한 번에 질문하세요. 이 다섯 항목의 답을 가족과 공유하면 “매달 얼마 받는가”만 보고 가입한 뒤 생기는 갈등을 크게 줄일 수 있습니다.