조상땅찾기 한눈에: 온라인 최대 3일, 방문 즉시, 수수료 없음
- 신청하는 사람: 돌아가신 토지 소유자의 상속인입니다. 본인 명의 땅은 같은 플랫폼의 ’내 토지 찾기’로 봅니다.
- 온라인(K-Geo플랫폼): 2008년 1월 1일 이후 사망한 부모·배우자·자녀만 됩니다. 처리기한은 최대 3일이고, PC에서만 됩니다.
- 방문(전국 시군구청 지적부서): 사망 시기와 관계없이 됩니다. 근무시간 안이면 즉시, 늦어도 3시간 안에 결과가 나옵니다.
- 서류: 행정정보 공동이용에 동의하면 기본증명서·가족관계증명서를 떼지 않아도 됩니다. 2007년 이전 사망자는 제적등본이 필요합니다.
- 받는 것과 그다음: 받는 것은 토지 목록이지 소유권이 아닙니다. 상속 취득세는 사망한 달의 말일부터 6개월 안에 신고합니다.
조회는 무료이고 전국 어느 시군구청에서나 절차가 같습니다. 조회를 대신해 주겠다며 돈을 받는 대행은 필요 없습니다. 등기와 세금 상담은 법무사·세무사 영역이지만, 조회 자체는 상속인이 직접 할 수 있습니다.
온라인으로 되는 경우, 시군구청에 가야 하는 경우
| 돌아가신 분과 신청인의 관계 | 사망일 | 신청 경로 | 증명 방법 |
|---|---|---|---|
| 부모·배우자·자녀 | 2008년 1월 1일 이후 | 온라인 또는 방문 | 기본증명서·가족관계증명서, 공동이용 동의로 생략 |
| 부모·배우자·자녀 | 2007년 12월 31일 이전 | 시군구청 방문 | 제적등본 |
| 조부모·외조부모 | 시기 무관 | 시군구청 방문 | 제적등본·가족관계증명서로 상속관계 입증 |
| 형제자매 등(앞 순위 상속인이 없을 때) | 시기 무관 | 시군구청 방문 | 상속관계가 나오는 제적등본·가족관계증명서 |
K-Geo플랫폼은 다음 경우 온라인 신청을 받지 않습니다.
- 돌아가신 분이 조부모(외조부모)이거나, 2007년 12월 31일 이전에 사망한 경우
- 돌아가신 분이 이혼한 전 배우자인 경우
- 신청인이 사별 후 재혼한 배우자, 계부·계모, 미성년자인 경우
- 돌아가신 분의 기본증명서에 사망일자가 적혀 있지 않은 경우
이 목록은 온라인 신청의 제한일 뿐입니다. 온라인이 안 된다고 상속권이 없다는 뜻은 아닙니다. 해당하면 가까운 시군구청 지적부서에서 상담한 뒤 신청합니다. 사망신고 전이라 사망일자가 없다면 사망신고부터 마쳐야 합니다.
온라인은 금융인증서·공동인증서·정부통합인증으로 본인확인을 하고, 보안프로그램을 설치해야 합니다. 모바일 웹과 맥(Mac)에서는 열리지 않습니다. 스마트폰만 쓰는 분이라면 처음부터 시군구청에 가는 편이 빠릅니다. 정부24에서 ’조상 땅 찾기’를 눌러도 같은 K-Geo플랫폼 신청 화면으로 넘어갑니다.
할아버지 땅은 누가 신청하나: 상속인과 위임장
신청인은 돌아가신 분의 상속인이어야 합니다. 상속 1순위는 자녀 등 직계비속이고, 배우자는 함께 공동상속인이 됩니다. 손자가 할아버지 땅을 찾을 때는 이 순서가 문제가 됩니다.
- 아버지가 살아 계시면: 할아버지의 상속인은 아버지(와 할머니, 고모·삼촌)입니다. 손자는 아버지가 신청하게 하거나 아버지의 위임장을 받아야 합니다.
- 아버지가 먼저 돌아가셨다면: 손자가 아버지 자리를 이어 상속인이 됩니다(대습상속). 제적등본·가족관계증명서로 관계를 보이고 직접 방문 신청합니다.
- 1960년 1월 1일 전에 돌아가셨다면: 서울시·강원특별자치도 안내에 따르면 당시 민법상 호주상속인만 재산을 상속했습니다. 증조부 땅을 찾는 차남·딸의 후손은 신청 자격부터 막힐 수 있습니다.
예를 들어 아버지가 2010년, 할아버지가 2026년 2월에 돌아가셨다고 해 봅시다. 할아버지 땅은 조부모 땅이라 온라인이 안 됩니다. 손자는 대습상속인이므로 할아버지 제적등본과 아버지의 기본증명서·가족관계증명서를 챙겨 지적부서를 찾아갑니다. 사망일이 속한 달의 말일부터 1년 안이라 안심상속 방문 신청도 함께 물어볼 수 있습니다.
가족이 대신 신청할 때는 위임장이 있어야 합니다. 국가공간정보센터 서식의 위임장과 위임자·대리인 신분증 사본을 냅니다. 서울시 안내는 부부·형제·부자 사이에도 위임장이 필요하다고 밝힙니다. 남편이 아내 쪽 부모님 땅을 대신 조회하는 경우도 마찬가지입니다.
챙길 서류: 동의 한 번이면 증명서가 필요 없습니다
온라인 신청에서는 증빙 방법을 세 가지 중에서 고릅니다.
- 행정정보 공동이용 동의: 담당 공무원이 돌아가신 분 기준 증명서를 직접 열람합니다. 서류를 뗄 필요가 없어 가장 간단합니다.
- 공공 마이데이터 동의: 신청인 기준 가족관계 정보를 열람합니다. 기본증명서는 확인되지 않고, 돌아가신 분이 자녀이면 쓸 수 없습니다.
- PDF 첨부: 기본증명서나 가족관계증명서를 ‘상세’, 주민등록번호 ’전부 공개’로 발급해 암호 없이 올립니다. 반드시 돌아가신 분 기준으로 떼야 합니다.
방문할 때 들고 갈 것은 사망 시기에 따라 다릅니다.
| 구분 | 준비물 |
|---|---|
| 공통 | 신청인 신분증(주민등록증, 운전면허증, 주민번호가 있는 장애인등록증), 신청서는 창구에서 작성 |
| 2008년 이후 사망 | 기본증명서·가족관계증명서(상세). 공동이용에 동의하면 내지 않음 |
| 2007년 이전 사망 | 사망일과 신청인과의 관계가 나오는 제적등본 |
| 대리인 신청 | 위임장, 위임자·대리인 신분증 사본 |
제적등본은 정부24 안내상 공동이용으로 대신하는 서류가 아니어서 직접 떼어 가야 합니다. 서울시 안내처럼 구청 통합민원실에서는 제적등본 발급과 조상땅찾기를 한 번에 처리할 수 있습니다.
결과로 받는 것: 토지 목록이지 소유권이 아닙니다
조상땅찾기는 전국 토지·임야대장 전산자료에서 돌아가신 분 명의로 남은 땅을 찾아 소재지·지번·면적을 알려 줍니다. 서울시 부동산정보광장 안내는 그 범위를 이렇게 정리합니다.
- 주민등록번호가 있으면 전국 토지를 한 번에 찾습니다. 없으면 본적지·출생지·사망지 등 지역 3곳을 정해 이름으로 찾으므로 동명이인이 섞일 수 있습니다.
- 마지막 소유자만 나옵니다. 땅의 소유권이 어떻게 바뀌어 왔는지는 나오지 않습니다.
- 1910년 대장 작성 전 소유권은 찾을 수 없습니다.
- 대장과 등기부는 다를 수 있습니다. 입력 오류나 누락이 있을 수 있고, 결과는 소유 증명서가 아닙니다.
- 채권자 등 제3자에게는 정보를 주지 않습니다.
생전에 팔았지만 대장 정리가 안 된 땅은 결과에 나옵니다. 반대로 대장 명의만 이미 바뀐 땅은 나오지 않습니다. 그래서 결과를 받은 뒤에는 등기사항증명서로 지금 누구 명의인지 다시 봐야 합니다. 이 단계를 건너뛰면 이미 남에게 넘어간 땅을 두고 가족끼리 나눌 이야기를 하게 됩니다.
땅이 나온 다음: 등기부 확인, 상속인 정리, 상속등기
등기부와 맞춰 봅니다. 토지(임야)대장은 정부24에서 인터넷으로 무료 발급·열람합니다. 방문 발급은 1필지 500원, 열람은 300원입니다. 등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소에서 봅니다. 대장 소유자와 등기 명의인이 같은지, 근저당·가압류가 있는지, 지분이면 몇 분의 몇인지 봅니다. 등기부가 다른 사람 명의라면 법률 상담이 필요한 경우입니다.
상속인과 지분을 정리합니다. 상속인은 사망과 동시에 소유권을 이어받습니다. 하지만 팔거나 담보로 쓰려면 자기 명의로 상속등기를 해야 합니다. 법정상속분은 같은 순위끼리 똑같이 나누고 배우자는 5할을 더 받습니다. 배우자와 자녀 둘이면 7분의 3, 7분의 2, 7분의 2입니다. 협의로 한 사람 명의로 몰아 등기할 수도 있고, 이때는 상속재산분할협의서를 붙입니다.
농지라면 따로 볼 것이 있습니다. 전·답·과수원을 상속으로 받을 때는 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 다만 농사를 짓지 않는 상속인은 상속 농지를 모두 합쳐 1만㎡까지만 계속 가질 수 있습니다. 임대하거나 무상으로 빌려주는 등 정해진 요건을 갖추면 예외입니다. 60세 이상이고 직접 농사를 짓는다면 농지연금의 상속농지 보유기간 합산 규정도 볼 만합니다.
찾은 땅은 복지 급여와 건강보험 자격에도 영향을 줍니다. 기초연금은 토지 같은 재산을 월소득으로 환산해 소득인정액에 넣습니다. 생계급여 수급 가구는 재산 변동을 신고해야 합니다. 직장가입자의 건강보험 피부양자 자격도 재산 기준을 따지므로 상속 후 다시 봐야 합니다.
취득세 6개월: 공시지가 7천만 원 임야로 보기
상속받은 땅은 거래가가 없으므로 개별공시지가에 면적을 곱한 시가표준액에 세금을 매깁니다. 취득세율은 농지 외 토지 2.8%, 농지 2.3%입니다. 지방교육세는 (취득세율 − 2%)의 20%, 농어촌특별세는 공시가액 × 2% × 10%입니다. 지분으로 상속하면 각자 지분 가액에 세율을 적용합니다.
가상 사례입니다. 2026년 3월에 돌아가신 아버지 명의로 임야 1,400㎡가 나왔고, 2026년 개별공시지가가 ㎡당 5만 원이라고 해 봅시다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 시가표준액(과세표준) | 50,000원 × 1,400㎡ | 70,000,000원 |
| 취득세 | 70,000,000원 × 2.8% | 1,960,000원 |
| 지방교육세 | 70,000,000원 × (2.8% − 2%) × 20% | 112,000원 |
| 농어촌특별세 | 70,000,000원 × 2% × 10% | 140,000원 |
| 합계 | 2,212,000원 |
신고기한은 사망한 달의 말일인 3월 31일부터 6개월, 즉 2026년 9월 30일입니다. 이 가족이 2027년에야 땅을 찾았다면 기한은 이미 지났습니다. 취득세 본세 1,960,000원의 20%인 392,000원이 무신고가산세로 붙고, 납부지연 가산세가 날짜만큼 더해집니다. 땅을 찾은 날부터 6개월이 새로 시작되지는 않습니다. 늦게 찾았다면 결과를 받은 즉시 물건지 시군구 세무부서에 연락해 신고·납부해야 가산세가 덜 쌓입니다.
배우자와 자녀 둘이 법정상속분대로 나누면 배우자 몫 합계는 948,000원, 자녀는 각각 632,000원입니다. 같은 땅이 농지(답)라면 취득세는 1,610,000원, 지방교육세는 42,000원으로 줄어듭니다. 농지의 농어촌특별세와 자경농민 감면은 따로 따져야 하므로 세무부서에 확인합니다.
상속세는 국세로 따로 신고합니다. 기한은 취득세와 같이 사망한 달의 말일부터 6개월입니다. 기초공제와 인적공제 대신 일괄공제 5억 원을 택할 수 있어, 땅과 예금을 합친 상속재산이 그 안이면 낼 세금이 없는 경우가 많습니다. 신고할 필요가 있는지는 관할 세무서에서 확인합니다.
안심상속과 무엇을 먼저 할까
두 서비스는 같은 토지 전산자료를 보므로 땅 결과는 같습니다. 다른 것은 조회 범위와 기한입니다.
| 비교 | 조상땅찾기 | 안심상속 원스톱서비스 |
|---|---|---|
| 조회 범위 | 토지만 | 토지·건축물·자동차·금융·국세·지방세·연금 등 |
| 신청 기한 | 없음 | 사망일이 속한 달의 말일부터 1년 |
| 온라인 자격 | 2008년 이후 사망한 부모·배우자·자녀 | 1·2순위 상속인과 배우자 |
| 처리기간 | 방문 즉시, 온라인 3일 | 토지·지방세 7일, 금융·국세·연금 20일 |
사망 직후라면 안심상속 한 번으로 땅과 예금·대출을 함께 파악하는 편이 덜 번거롭습니다. 조상땅찾기는 1년이 지났을 때, 조부모처럼 안심상속 자격이 없는 선대의 땅을 찾을 때, 토지만 바로 보고 싶을 때 씁니다. 안심상속의 자격과 절차는 안심상속 원스톱서비스 글에, 돌아가신 분의 예금 찾기는 휴면예금 조회·찾는 방법에 정리했습니다.
신청 전에 기관에 물어보면 좋은 것은 세 가지입니다.
- 1960년 이전 사망이거나 재혼·계부모 관계라면: 지적부서에 신청 자격과 필요한 제적등본 범위
- 찾은 땅이 농지라면: 시군구 세무부서에 취득세 감면과 농어촌특별세
- 등기부 명의가 결과와 다르다면: 법무사나 변호사에게 소유권 상황
조상땅찾기 문의는 국토교통부 국가공간정보센터(1899-6523, 평일 9시부터 18시)와 정부민원안내콜센터 110, 가까운 시군구청 지적부서에서 받습니다.